Текст интернет-конференции председателя жилищного кооператива "Наш город" в агентстве "Тюменская линия"

Тюмень. На сайте информационного агентства "Тюменская линия" состоялась интернет-конференция председателя ипотечного кооператива "Наш город" Олега Касьянова и заместителя председателя правления кооператива Дмитрия Лугина.

Текстовая версия интернет-конференции:

Евгения Захарова, ведущая:

— Добрый день, дамы и господа, уважаемые пользователи сети Интернет! Сегодня на сайте информационного агентства "Тюменская линия" проходит интернет-конференция председателя ипотечного кооператива "Наш город" Олега Касьянова и заместителя председателя кооператива Дмитрия Лугина, посвященная 5-летию деятельности кооператива. Кооператив "Наш город" с января 2002 года помогает решать насущные жилищные проблемы жителям Тюменской области.

Олег Касьянов и Дмитрий Лугин ответят на вопросы посетителей нашего сайта в режиме реального времени. Эти вопросы поступали на наш адрес в течение нескольких дней, а также могут поступать и в процессе беседы. Наша конференция доступна для пользователей сети в звуковом варианте в режиме реального времени. Посетители сайта "Тюменской линии" могут также наблюдать видеоизображение, так называемое слайд-шоу. Разумеется, пользователи Интернета смогут ознакомиться и с текстовой версией.

— Здравствуйте, господин Касьянов. Просветите, какие преимущества для физических лиц предоставляет кооператив по сравнению с банками в сфере ипотечного кредитования? И какой вид ипотеки наиболее выгоден для молодых семей на ваш взгляд? Алексей Н.

Олег Никандрович:

— Кооператив дает дополнительные возможности для приобретения жилья. Вступить в кооператив может любой гражданин. Доходность его и его семьи не проверяется. С помощью кооператива он может решить любой вопрос с недвижимостью. Это касается пансионатов, частных домов любой планировки в любом районе, домов строящихся или готовых, словом, любой формы недвижимости. Но должны быть какие-то сбережения.

Такие же требования к наличию сбережений и в банковской ипотеке. Минимальный размер вложений, который человек обязан внести в приобретение квартиры - это 8 тысяч рублей. По достижению определенного порогового значения, которое может колебаться от 30 до 50%, человек выбирает квартиру. Причем, выбирает сам на свободном рынке недвижимости. Когда уполномоченной риэлторской компанией проводится экспертиза документов на эту квартиру с возможностью ее приобретения, то эта квартира приобретается.

Самая распространенная система приобретения жилья с использованием заемных средств. Затем наступает период рассрочки, который в нашем случае может быть от 3 до 10 лет под 3% годовых. Когда наш клиент полностью расплатился, с квартиры снимается обременение. Это значит, что клиент полностью вернул кооперативу все деньги, которые были внесены кооперативом на момент приобретения этой квартиры.

Во всем мире есть два способа приобретения жилья: быстро, но дорого и со сроком ожидания, но дешевле. Кооператив ориентирован на получение недорогого целевого жилищного займа.

— Скажите, а вот в моем возрасте есть шанс вступить в кооператив и приобрести квартиру? Как-никак через пять лет на пенсию. Тамара, 50 лет

Дмитрий Валерьевич:

— Тамара легко проходит по возрасту по нашей программе. Может быть, для банка она не является тем самым заёмщиком, который нужен. Но ограничений для её вступления в кооператив нет никаких.

— А вы не собираетесь строить своё собственное жильё? Инга

Олег Никандрович:

— В этом году мы возложим на себя обязанность по финансированию стройки применительно к нашей ипотечной программе. То есть схема финансирования строительства будет проходить через кооператив. А строительство собственного жилья у нас в планах на ближайшие 3 года в рамках программы развития. Есть, правда, некоторые ограничения, которые мы пытаемся преодолеть. Но я думаю, что в течение указанного срока, мы полностью самостоятельно построим своё жильё – многоквартирный дом. В этом строительстве кооператив будет являться как заказчиком, так и инвестором.

— Как вы подбираете квартиры пайщикам и сотрудничаете ли с риэлтерскими компаниями? Кто платит вознаграждения риэлтеру: пайщик или кооператив? Семён

Олег Никандрович:

— Подбирает квартиру непосредственно сам член кооператива, он свободен в выборе. Но рынок недвижимости – вещь сложная, документооборот достаточно сложен, поэтому помощь профессионала в данном случае необходима. Такую ответственность перед членами кооператива и кооперативом несёт уполномоченное агентство недвижимости «Город», задача которого проследить за чистотой сделки и, в случае необходимости, подобрать жильё. При этом агентство несёт материальную ответственность за приобретаемую с их помощью квартиру. Но никакая работа бесплатной не бывает, поэтому в кооперативе существует система риэлтерских вознаграждений. Для членов кооператива риэлтерское вознаграждение льготное (от 2 до 4). Кроме того, кооператив даёт возможность выплачивать его не единовременно, а включить в стоимость займа и разнести на весь срок рассрочки.

— Я живу в Ялуторовске, но при этом работаю в Тюмени. Хотел бы приобрести 2-комнатную квартиру. Женат, двое детей. Есть ли какие-то шансы сделать это с помощью вашего кооператива? Виктор, Ялуторовск

Олег Никандрович:

— Безусловно, как я уже говорил в нашей системе приобретения жилья нет каких-либо ограничений. Местожительства в этом случае никакого значения не имеет. Если касаться анализа места жительства членов кооператива, то большинство - жители Тюмени и юга области, там же, где и Виктор. 7% членов кооператива проживают в Ханты-Мансийском автономном округе и приобретают квартиры в наших местных филиалах и в кооперативах, с которыми мы сотрудничаем. Кроме того, есть случаи приобретения квартир в Новосибирске и других больших городах России. Приобрести квартиру через наш филиал можно в любом городе страны. Продолжая обзор мест проживания членов кооператива, скажу, что 3% живут в Ямало-Ненецком автономном округе и 4% составляют прочие – это жители не только других городов России, но и жители других стран. Поэтому наш кооператив с уверенностью можно назвать международным.

— Что бывает с пайщиками, которые теряют возможность выплачивать пай дальше? Мало ли в жизни какие обстоятельства случаются... Лена, Тюмень

Олег Никандрович:

— Такие случаи у нас были. Например, купили квартиру пайщику за 1,5 миллиона рублей, он заплатил 500 тысяч и начал погашение займа. Потом по разным причинам выплаты прекратились и пайщик остался должен, к примеру, 300 тысяч. Мы продаем квартиру и человек получает на руки 1 миллион 200 тысяч руб. Из-за разницы в цене, так как квартира за время выплаты займа подорожала, мы пытаемся вернуть себе затраты на обслуживание займа. И никто в результате не пострадает.

Сообща ищем компромиссный вариант, чтобы эту проблему решить. Одна из возможностей - это предоставление другой квартиры, стоимость которой составляет уже выплаченную сумму, либо эта квартира реализуется по рыночной цене и кооператив получает свое, а гражданин - уже выплаченную сумму. Человек не остается без денег и на улице. Он получает консультационную помощь в решении этого вопроса. Такие ситуации были 5 раз, и все они закончились по обоюдному согласию сторон.

— Скажите, у вас есть филиал в ХМАО? Я живу в Нижневартовске. Если нет, планируете ли открывать? Анна, Тюмень

Олег Никандрович:

— 7% пайщиков у нас проживают в Ханты-Мансийском округе. Приобретаются квартиры там, где есть связи с другими кооперативами. То есть, мы не ограничиваемся Тюменью. Есть связи в Новосибирске, со всеми большими городами России. В Нижневартовске мы не планируем открывать филиал, не видим на сегодня в этом целесообразности и востребованности. 35 членов кооператива живут в Ямало-Ненецком автономном округе и 45 составляют прочие. Это пайщики из других городов и даже других стран.

Два года назад наш кооператив получил статус международного, потому что у нас три члена кооператива - не граждане России, а граждане иностранных государств- Азербайджана, Армении. Ограничения для иностранцев вводятся, когда приобретаемые объекты являются стратегической ценностью Российской Федерации либо обладают повышенной ценностью.

Получить российское гражданство, как и любой другой страны, намного проще, если человек владеет недвижимостью. У нас есть сегмент пайщиков-граждан других государств. Стать гражданином очень сложно, люди годами занимаются этом вопросом. Невозможно устроиться на работу, взять кредит в банке. Но с помощью кооператива около полутора десятков граждан, которые приобрели жилье, решили вопросы гражданства намного легче.

— Кто может стать членом кооператива, и какой первоначальный взнос при вступлении? Елена, Тюмень

Олег Никандрович:

— Это записано в нашем уставе. Членом кооператива имеет право стать любой гражданин России, иностранный гражданин, лицо без гражданства при условии, что он соблюдает условия устава данной организации и своевременно уплачивает необходимые взносы. Для вступления необходим паспорт, копия трудовой книжки или любой документ, подтверждающий рабочее состояние человека. Минимальный первоначальный платеж от 8 тысяч рублей. Разумеется, нужно познакомиться с нашими правилами, чтобы в дальнейшем их соблюдать. Самый большой сегмент пайщиков - это служащие и инженерно-технические работники. Рабочими специальностями владеют 26%, студенты, пенсионеры, домохозяйки - 9%, руководители предприятий и частные предприниматели - 9% и прочие - 5%.

— Скажите, а какова самая минимальная стоимость квартиры в городе? И есть ли возможность с помощью кредита приобрести её молодому специалисту с ежемесячной зарплатой 8 тыс. рублей?

Олег Никандрович:

— Это наиболее часто задаваемый вопрос. Минимальная стоимость квартиры в Тюмени - это пансионат, малосемейка. Немногие представляют, что это такое, но догадываются. Альтернатива коммунальным квартирам - это пансионаты площадью 13-15 метров при коридорной системе. На сегодняшний день стоимость такого жилья в зависимости от района колеблется от 500 до 1 миллиона 100 тысяч рублей. Площадь - самая маленькая, а стоимость самая высокая, это рекорд стоимости квадратного метра жилья. Это минимальный вид благоустроенного жилья. Неблагоустроенное жилье - частные дома. Это отдельный предмет, к покупке которого нудно подходить индивидуально.

Как ни прискорбно, но если с такой зарплатой человек возьмет кредит в 1 миллион рублей в банке, то ему придется его выплачивать очень долго. Можно в этом случае посоветовать зарабатывать больше, если человек молодой и все у него впереди. Если нет возможности обратиться в кредитные органы, то нужно накапливать необходимую сумму в кооперативе. Это раза в два быстрее, нежели накапливать самостоятельно. Те деньги, которые есть у человека сегодня, не обесцениваются.

Тарифных планов у нас шесть. Тарифный план - это способ приобретения. Кооператив предоставляет целевой жилищный займ под низкую финансовую нагрузку, поскольку это внутренние деньги кооператива и образуются из паевого фонда всех пайщиков. Он предоставляется только на приобретение жилья для членов кооператива. Квартира покупается за 100% стоимости и есть определенная очередность. Это экономическая программа, которая определяет полезность члена кооператива. Один человек может выплатить 50% в счет своей квартиры, другой 60% . Получит тот, кто вложил больше.

И вторая составляющая. Если два человека получили одинаковый займ, но один вернет его через 5 лет, а другой через 10, то первым станет тот, кто быстрее вернет займ. Время наступления новоселья колеблется в среднем от 3 до 8 месяцев при условии уплаты 50% стоимости жилья. Тарифные планы призваны регулировать эти моменты. Для тех, кто имеет какое-то жилье и хотел бы его улучшить, нет необходимости свою квартиру продавать. Тарифный план "квадратный метр" удобен при росте цен на рынке жилья.

— Хотим купить дочери квартиру. Можем платить ежемесячно 10 тыс. рублей в течение 25 лет. Какие есть варианты?

Олег Никандрович:

— Возникает вопрос, сколько сегодня есть накоплений? Рассрочка в 25 лет - это, скорее, банковская прерогатива. У нас рассрочка 10 лет максимальная. Лучше подойти в наш офис по адресу: улица Мориса Тореза, 2 и там наши менеджеры, выяснив все обстоятельства, посоветуют выбрать оптимальный вариант. Может подключиться и ипотечный брокер. Причем, все консультации проводятся бесплатно.

— Возможно ли, взяв кредит в банке, выплачивать его в вашем кооперативе? Существует ли система подобных переводов? Макс, Тюмень

Олег Никандрович:

— Нет. Системы подобных переводов нет. Макс имеет в виду софинансирование. В банке он берет кредит под 11-14% годовых, а членский взнос кооператива - от 1 до 3,5% годовых. Сама система подобных переводов на финансирование - идеальная модель той банковской ипотеки, на которую у нас в России курс не взят. В одном случае банки выдают ипотечный кредит, а операторы покупают у банка эти закладные. Но при этом процентная ставка остается одна и та же. То есть, невозможно перевести долг под меньший процент. Поэтому на вопрос Макса я отвечу отрицательно.

Кооператив достаточно уникальный механизм, все его возможности еще до конца не используются. Именно он оптимизирует банковские, государственные средства, субсидии, уживаясь без конфликтов с любой программой. Увеличивая при этом эффективность использования этих денег.

Курс государства взят на американскую модель построения ипотеки. И все слышнее голоса в пользу немецкой модели - стройсберкассы. По сути это то, чем занимаемся мы. Бывшие страны соцлагеря своим примером показывают, как далеко они шагнули в обеспечении жилья своих граждан, мы пока топчемся на месте.

— Есть ли аналоги в России?

Олег Никандрович:

— Сегодня по России данной уникальной деятельностью занимаются около 150 кооперативов. В чем мы видим большой плюс кооперативной деятельности? Она рассчитана на людей с достатком ниже среднего и дает возможность людям решить квартирный вопрос. Применительно к России немецкая модель стройсберкасс в существующем правовом поле наиболее жизнеспособна. Она обеспечивает защищенность участников кооператива, прозрачность всех финансовых потоков. Готовится во втором чтении закон о стройсберкассах.

— Расскажите об итогах деятельности вашего кооператива за последний год, а также о направлениях вашей деятельности? Екатерина, Тюмень

Олег Никандрович:

— За последний год число членов в кооперативе увеличилось до 620. Из них накапливают пороговое значение взноса 160 участников, приобретено 370 квартир площадью почти 18 тысяч квадратных метров на сумму 337 миллионов рублей.

Необходимо учесть, что это балансовая стоимость квартиры, то есть мы все пять лет приобретаем квартиры, и это та сумма, которую затратил кооператив. А если учесть рост цен, то эта сумма, наверное, будет вдвое больше. Полностью расплатились с кооперативом 108 семей. Средний срок пользования жилищным займом - полтора года. Средняя переплата в кооперативе составляет всего 86 тысяч рублей. В банках срок возврата кредита в среднем составляет 7 лет, там человек переплачивает больше.

С годами количество членов кооператива растет. В последний год рост составил 70%. Раз семьи растут, то за счет этого и количество членов кооператива увеличивается. Примерно 18% вступают в кооператив вторично. Имея жилье, приобрести в кооперативе еще одну квартиру легче. Дорожает не только новая, но и уже приобретенная квартира. Разница в цене обычно составляет 30%.

Ставка займа в кооператива - 3% годовых. С учетом страховых взносов и других составляющих эта цифра выше не намного - 5, 58%. Это реальная цифра. Близко к этой отметке не может подойти ни одна кредитная организация. Банки устанавливают годовую ставку кредита - 14% годовых. Но при этом на практике добавляют еще 2%.

У нас разработан стратегический план развития кооператива "Наш город". В ближайшие 3 года мы постоянно будем внедрять новинки, будем предлагать нашим согражданам новые интересные продукты и выводить их на рынок.

У нас будет первый опыт финансирования жилищного строительного объекта. Этот объект будет иметь, скорее всего, только одну ипотечную программу. На бумаге этот проект готов. Мы надеемся, что результаты этого будут достаточно высокими, учитывая нагрузку.

Одно из главных направлений, которое мы начнем активно пропагандировать в ближайшие недели, это наша информационная составляющая. Из-за загруженности многие граждане не могут до нас дойти, чтобы получить информацию и предпринять какие-либо действия по решению своего квартирного вопроса. У нас открывается сайт WWW.GKGOROD.RU.

Кроме того, мы планируем давать все разъяснения по телефону 40-55-40. Можем приехать к клиентам в офис или домой, чтобы снять все вопросы по приобретению жилья. Также мы попробовали совместить работу банков и кооператива. Ведутся вопросы о сотрудничестве с финансовыми институтами, сотрудничество с которыми позволит кооперативу создать банковское подразделение и иметь "быстрые" деньги. Необходимость оперировать как с "быстрыми" деньгами, так и с "длинными" у нас примерно одинакова.

Эти три новые акции заработают уже в этом году. Задача группы компаний "Наш город" - это максимальный комплекс услуг. Мы сделаем его еще доступнее.