Глава Циан Максим Мельников: как коронавирус влияет на цены на недвижимость?

Меняет ли пандемия правила игры на рынке жилья и почему в кризис 2020 цены на недвижимость не падают, прокомментировал гендиректор Циан Максим Мельников.

Циан – один из самых технологичных сервисов по поиску недвижимости в России. За семь лет руководства компанией Максим Мельников превратил сайт cian.ru в главную экспертную площадку с самой большой и полной базой недвижимости для покупки и аренды.

Старый или новый порядок

Прогнозируя, как повлияет коронавирус на цены на недвижимость, эксперты сравнивают новые обстоятельства с уже полученным опытом. Российский рынок за 20 лет прошел через два кризиса: мировой в 2008 и национальный в 2014. Предпосылки у этих рецессий были разные, а происходящее сегодня является беспрецедентной ситуацией, напоминает Максим Мельников.

* 2008

Все началось с ипотечного кризиса в США и падения цен на нефть почти в три раза. Сценарий развития был идентичный во всех странах. Исчезли кредитные деньги, рост долговой нагрузки привел к череде банкротств, началась инфляция. Резкое падение покупательской способности привело к обвалу цен на жилье, в среднем на 30%.

* 2014

Застройщики пережили кризис финансового обеспечения проектов, но уже по иным причинам. Национальная валюта обрушилась из-за антироссийских санкций, что привело к оттоку капитала и банковской санации. Рынок спасло то, что многие девелоперы перешли на рублевые экономические модели, поддержала их и льготная ипотека. В тот кризис цены снизились на 15%.

Пандемия провоцирует ожидание падения цен на недвижимость. Однако пока снижение заметно только по количеству сделок. По данным Циан, объем проданного первичного жилья в апреле сократился на 43%. Стоимость метра в новостройках изменили семь из десяти крупнейших застройщиков региона, в большинстве городов-миллионников жилье выросло в цене на 1-2%.

Новый черный лебедь

Несколько лет назад автор бестселлера "Черный лебедь" Нассим Талеб сделал пророческое заявление – одной из двух главных угроз человечества известный экономист назвал эпидемию. Однако Талеб убежден, что события, которые меняют ход истории, непредсказуемы.

"То, как проходят испытание пандемией другие страны, помогает в выборе моделей для сохранения эффективности, но не в прогнозах", – считает глава Циан. Изменение цен на недвижимость в связи с коронавирусом в разных уголках мира показывает и пессимистичные, и оптимистичные картины.

Сильная позиция традиционно у британского рынка. По прогнозам Knight Frank после 3% падения в 2020 цены на жилье вернут 5% в 2021. C 13 мая в стране вновь разрешены просмотры объектов и операции с недвижимостью. Однако инвестиционные рынки большинства европейских стран заморожены. Основной приток капитала Старый и Новый Свет ожидают из азиатского региона и от китайских инвесторов.

Драматично развивается ситуация в США, где работу потеряло рекордное количество людей, более двух миллионов только с апреля. Подобной безработицы в стране не было со времен Великой депрессии. Кризис происходит даже в самых благополучных сегментах. По сравнению с пиком 2016 года цены на недвижимость в связи с коронавирусом на Манхэттене упали уже на 20%, пишет New York Times.

До начала пандемии в большинстве стран людей, желающих купить, было больше реального предложения. Это одна из предпосылок роста цен на недвижимость. Сейчас одна общая черта для разных рынков – отложенный спрос. Люди уверены, пандемия – не самое подходящее время для покупки. Коронавирус снижает и цены на недвижимость, и доходы. По данным опроса Gallup, так считает половина американцев, и это самый низкий процент готовых с 1978 года.

В России, как и везде, сложно прогнозировать, но пока ситуация выглядит стабильно. Банки продолжают предоставлять застройщикам проектное финансирование. Однако снижение продаж через счета эскроу может повлиять на стоимость предложения при изменении кредитных ставок. Сколько же будет стоить жилье?

Идеальный шторм 2020

Закрытие 13 апреля строительных и промышленных предприятий в московском регионе длилось недолго. Мораторий на стройки был снят 12 мая. Простой, по заверению девелоперов, не повлияет на сроки ввода объектов.

Покупателям не стоит ожидать из-за коронавируса падения цен на недвижимость, аналогичного 2008 и 2014 году. Пока эксперты говорят о дисконте в пределах 10-15% до конца 2020.

Покупателям жилья в новостройках стоит как никогда внимательно следить за новостями, чтобы не пропустить наилучший момент для сделки. Многие застройщики скрывают снижение стоимости привлекательными дисконтами. Эксперты Циан предупреждают, что это приведет к обманчивой статистике ближайших месяцев, которая может не показывать реальной ситуации из-за этих маркетинговых программ.

На начало мая 2020 аналитики Циан так оценили цены на недвижимость в Москве: средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – 205,8 тыс. руб. Пока рост составил всего 1% за месяц и 10%, если сравнить с апрелем 2019.