В Тюменской области более пяти тысяч обманутых дольщиков отметили новоселье

Еще несколько лет назад в Тюменской области было 5 тыс. 571 обманутых дольщиков, сейчас их всего 300. Из 72 долгостроев 67 ввели в эксплуатацию. Системная и кропотливая работа с застройщиками, не сумевшими завершить возведение многоэтажных домов, потенциальными инвесторами, строительными компаниями, стабильно работающими на региональном рынке, и с самими дольщиками позволила выработать ряд механизмов, которые в итоге помогли тюменцам получить крыши над головой.

Региональное правительство предложило застройщикам, которые изъявили желание завершить строительство долгостроев, ряд преференций. Забирая проблемный объект, строители знали: сколько свободных квартир и нежилых помещений есть в их распоряжении, были уверены и в том, что специалисты помогут с оформлением необходимых документов, получали на руки всю проектную документацию, а жители получали свои квартиры. Примечательно, что средств из региональной казны на решение проблем дольщиков не потребовалось.

Нужно отметить, что проблемы с долевым строительством актуальны для всей страны. Активное развитие строительной отрасли, постоянно растущий спрос на жилье, доступность кредитов, несовершенство законодательной базы, недостаточная финансовая грамотность людей создали идеальные условия для недобросовестных строителей. Так, в ряде регионов с людей просто собирали деньги, не предоставляя никаких документов. Ситуация обострилась после кризиса 2008 года, тогда даже у добросовестных подрядчиков возникли проблемы, решить которые не могут по сей день. В число наиболее проблемных по дольщикам регионов входят Самарская, Новосибирская, Ростовская и Московская области. Если сравнить данные Тюменской и Новосибирской областей, то на данный момент в Новосибирской области насчитывается 49 долгостроев из 43 в Новосибирске. Обманутыми дольщиками признаны 1 тыс. 264 человека (в Тюмени пять домов и 300 человек).

Механизмы защиты дольщиков в Тюменской области

В Тюменской области созданы механизмы, защищающие дольщика от недобросовестных застройщиков. Перечень всех строительных компаний, которым потребовалась помощь в достройке домов, есть на сайте Главного управления строительства. Специалисты напоминают: прежде чем приобрести строящееся жилье, необходимо проверить строительную компанию, информация о застройщиках размещена на портале органов госвласти в разделе ГУС.

С 1 января 2014 года законодательно предусмотрено обязательное страхование ответственности застройщика. Все компании, которые начали строительство после этой даты, должны застраховать свою ответственность перед дольщиками или получить поручительство банка.

Более того, компаниям, которые начали строительство жилых домов до 1 января 2014 года, ничего не мешает также застраховать свою ответственность. Если застройщик этого не делает, есть повод задуматься, стоит ли доверять ему свои деньги.

Нужно обращать внимание на еще одно изменение в законодательстве о долевом строительстве: для того, чтобы усилить ответственность страховщиков перед застройщиками по требованию закона собственные средства страховой компании должны составлять не менее 1 млрд рублей. Это гарантия того, что деньги дольщиков не пропадут.

Перед покупкой доли в строящемся многоквартирнике нужно:

1.  Проверить информацию о застройщике в базе данных ГУС

2.  Проверить наличие страховки на объект

3.  Обратить внимание на страховую компанию, если она не входит в пул крупнейших, лучше отказаться

Также введены новые механизмы на случай расторжения договора.

Достроили до суда

Недобросовестным застройщикам грозит уголовное наказание. В Тюменской области уже состоялось несколько судов. Так, в октябре 2015 года вынесен приговор в отношении председателя ЖСК "Партнерстройинвест" Александра Липунова. Он признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.3 ст. 30, ч.4 ст. 159 УК РФ (покушение на мошенничество в особо крупном размере).

Расследование установило, что летом 2003 года строительная компания из-за финансовых трудностей передала девятиэтажный кирпичный жилой дом на ул. Мельникайте - Геологоразведчиков в Тюмени проектно-строительной организация "Градстрой" для завершения строительства. На момент передачи готовность объекта была высокой, а дольщики полностью оплатили свое жилье. Вместо того, чтобы передать квартиры дольщикам, в 2008 году руководитель "Градстроя" Александр Липунов инициировал внесение изменений в проектно-сметную документацию, увеличив этажность дома с 9 до 12 этажей. Часть жилых помещений стала нежилыми, изменилась нумерация квартир, о чем Липунов дольщиков не предупредил. В 2010 году Александр Липунов вышел из состава "Градстроя", а компания позже обанкротилась. В 2012 году этот дом был введен в эксплуатацию, но девять квартир, оплаченных дольщиками, по указанию Липунова, перешли к третьим лицам. Также Александр Липунов пытался оформить еще три квартиры на свою фирму и необоснованно взыскать с дольщиков более 5 млн рублей. С учетом всех махинаций суд назначил Александру Липунову шесть лет лишения свободы в исправительной колонии общего режима.

Как показывает практика, не все застройщики готовы идти в суд, после профилактических бесед в прокуратуре некоторые находят средства и достраивают объекты.

В доле и в деле

Помните, как пушкинский Балда давал совет попу: "Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной", этот совет актуален и сейчас.

Покупая "долевку", стоит помнить, что это риск. Вы выступаете соинвестором при строительстве. Поэтому прежде чем вступить в долевое строительство, нужно навести справки о застройщике, предпочтение отдавать лишь тем, кто давно на строительном рынке и имеет хорошую репутацию. Заключая серьезную сделку и отдавая деньги, стоит уделить пристальное внимание договору. Юристы советуют взять его домой и досконально изучить. Если есть вопросы, то лучше проконсультироваться у специалистов.  Покупка недвижимости - это личное решение человека. Стоит помнить, что дольщик отдает свои деньги частному лицу, поэтому требовать компенсации от государства нелогично. Приобретая "долевку", нужно быть готовым к форс-мажорам. Финансовый кризис 2008-2010 годов тому подтверждение: с рынка ушли или заморозили свои объекты в том числе и некоторые крупные компании. 

Как показывает практика, не всегда дольщики - нуждающиеся семьи, вложившие все накопления, для кого-то это просто бизнес. Например, в одном из тюменских долгостроев насчитали 19 человек,  вложивших деньги в 116 квартир. И это пример только одного дома. На каждой кухне в Тюмени можно услышать историю о человеке, который  хорошо заработал на росте рынка: покупал вовремя, продавал и стал миллионером. И обычно все заключают: "Повезло".

Не построят, так заплатят

Семья Андреевых Нина Петровна и Геннадий Васильевич не из таких. Они  более сорока лет проработали на Тюменском Севере, в 2006 году решили построить себе удобную и уютную квартиру в Тюмени.

"Мы мечтали на заслуженном отдыхе жить в любимом городе, рядом с детьми. Помогать им", - рассказала Нина Петровна Андреева. Ее юность прошла в старой Тюмени. Поэтому из всех предложений долевого строительства она выбрала строящийся дом в квартале улиц Ленина - Кирова. Муж, который родился в городе Ржеве, согласился.  "Мы вместе 47 лет, и мы все делаем вместе и по полному согласию", - пояснила она. Они называют себя романтиками. Геннадий Васильевич после окончания Рижского летно-технического училища и Рижского аэронавигационного института посвятил себя полярной авиации. Многие годы работал в аэропорту Мыса Каменного, потом семья переехала в Белоярский. А она, как верная жена, всюду следовала за мужем, и гордится тем, что сын их родился на Диксоне, а сама она работала в самой северной в СССР школе. Они просто верили людям, их слову, силе подписанного договора. Поэтому и в долевое строительство вступили без больших сомнений и всю сумму - 3 млн 26 тыс. – внесли сразу.

"Дом должен был сдаться в 2007 году, поэтому в апреле 2008 года мы переехали в Тюмень, - вспоминает Нина Петровна. - Ехали с полной уверенностью и надеждой, что обеспечили себе спокойную жизнь. Мы ее заслужили, мы ее заработали". Но квартира их была не готова, стройка заморожена, и жить им было негде. Приютили дети. Геннадий Васильевич, человек активный, авторитетный вступил в инициативную группу дольщиков, которые добивались окончания строительства или возврата денег. Суды, пикеты, хождения по многочисленным кабинетам результата не давали, а здоровье подорвали основательно.

К сожалению, каких-то серьезных законодательных механизмов именно в отношении контроля за строительством жилья в те годы не было. В 2006 году правоотношения регулировались как обычные правоотношения гражданина, который купил что-то, и продавца. Если гражданина не устраивало что-то в покупке, он мог расторгнуть договор и потребовать назад свои денежные средства.

Суды принимали решения о присуждении дольщикам денежных средств, но в очереди кредиторов в случае, например, банкротства компании, они оказывались в самом конце. И в итоге не получали ни денег, ни жилья. 90% людей, покупавших квартиры на начальной стадии, не имели жилья, либо имели, но хотели улучшить условия проживания. И второй раз такой возможности могло уже никогда не представиться.

Одним из шагов по решению сложившейся проблемы стали поправки в закон о банкротстве, инициированные депутатами Александром Хинштейном и Александром Коганом в 2011 году. Эти поправки позволили дольщику претендовать не только на деньги, но и на жильё, стало возможно встать в реестр жилищных требований, то есть претендовать на квартиры. Также важно, что дольщиков "приблизили по очерёдности": они стали третьими. Первая и вторая очередь – текущие платежи, долги по заработной плате, по налогам. А третья очередь — это дольщики с требованиями, жилищными или денежными. По сравнению с юридическими лицами пострадавшие граждане заняли приоритетную позицию. И следующий значимый момент: поправки разрешили объект (недостроенный дом) передавать самим гражданам для достройки путём создания жилищно-строительных кооперативов. Это позволило "вытаскивать" данные объекты абсолютно законным порядком из конкурсной массы. Если раньше всё делалось в ручном режиме, то есть органам власти приходилось придумывать разные схемы, чтобы не допустить ухода объекта с торгов, то теперь это стало возможно сделать абсолютно чётко по законодательству.

"Когда организовался жилищно-строительный кооператив и дом передали на достройку, нам предложили деньги за недостроенную квартиру. Сначала по 25 тысяч за квадратный метр, потом по 30 тысяч, - рассказала Нина Петровна. - Мы тогда не согласились. Потом мы согласились, когда предложили по 50 тысяч за квадратный метр".

На эти деньги бывшие дольщики купили квартиру на вторичном рынке, в этом же доме в районе КПД жили их дети. 

Напомним, что по данным Тюменьстата, в 2006 году средняя стоимость квадратного метра жилья в Тюмени - 30 тыс. рублей.

Кстати, в Тюменской области были зафиксированы саботажи дольщиков, которые сыграли свою роль в увеличении числа долгостроев. Так, стремясь получить максимальную выгоду, дольщики (многие из них – профессиональные перекупщики) закидывали претензиями контролирующие органы, направляли иски в суд, добивались блокировки счетов строительных компаний, тем самым приостанавливая стройку минимум на год –два. Есть и те, которые готовы были отказаться от претензий за суммы, в разы превышающие среднюю стоимость квадратного метра в Тюмени (на момент обращения).

Долгострой шагает по планете 

Покупка недвижимости не только в России, но и в Европе, связана с рядом рисков. Известны случаи, когда местные агенты, пользуясь незнанием клиентов, продавали объекты по завышенным ценам, исчезали с деньгами, строительство затягивалось на годы. В кризис многие зарубежные застройщики столкнулись с проблемами, лишившись главных источников финансирования: доступных банковских кредитов и стабильного спроса со стороны покупателей. Не все из них смогли выполнить свои обязательства перед клиентами точно в срок - до боли знакомая россиянам проблема. Но только в Европе обманутые дольщики решают проблемы в судах, государство им не помогает.

Одним из проблемных рынков сегодня считается Дубай, где большая часть объектов строилась в расчете на спекулятивный спрос. С кризисом спрос, при невероятно большом предложении, исчез, и девелоперам стало не на что погашать долги перед банками и завершать проекты. Власти эмирата предпринимают меры по защите инвестиционного климата, но это тоже сказалось на сроках.

Множество покупателей столкнулись с задержками сдачи объектов в Болгарии, Венгрии и Латвии. Нельзя забывать и о США, но с существенной оговоркой: в Штатах существует более четкий подход к безопасности сделок и ряд государственных механизмов препятствуют "исчезновению" девелопера с деньгами. 

Если говорить не обо всех рынках вообще, а о тех, где наиболее активны российские покупатели, то список проблемных стран возглавляют Болгария и Черногория.

В Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции строящиеся объекты  подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. Если условия контракта нарушаются, страховая компания или финансовая организация, аффилированная с застройщиком, обязана выплатить инвестору вложенную им сумму. Примерно такая же схема работает в Испании, поэтому обманутых дольщиков в этой стране крайне мало.

Обман не пройдет

В федеральном законодательстве России были лазейки, которыми и пользовались нечестные застройщики. Сейчас их устраняют. В Государственной думе активно обсуждается и дополняется закон об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства для дополнительной защиты прав и законных интересов дольщиков. Ранее были ужесточены требования к застройщикам.

Новый закон предусматривает изменения в законе о долевом строительстве. Также устанавливается принцип "Одна компания — одно разрешение на строительство".

Поправками вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика — он будет обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

В закон не вошли положения, которые определяли бы процедуру в случаях уже состоявшегося на момент принятия закона обмана дольщиков. Задним числом механизм компенсационного фонда не будет действовать.

31 июля в 15 часов в Тюменском технопарке (ул. Республики, 142) начнутся слушания по вопросу защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов. В мероприятии примут участие депутаты  Государственной и областной дум, представители правительства, общественных объединений и организаций, дольщики. Вход свободный.

Борис Олейник, Екатерина Исаева