Как расторгнуть договор, если жителей не устраивает работа управляющей организации 

Более 80% обращений в Госжилинспекцию Тюменской области содержат жалобы на невыполнение управляющими организациями своих прямых обязанностей.

Жильцы жалуются на несвоевременное  проведение текущих ремонтов общего имущества, на отсутствие уборки мест общего пользования, неправильное начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ненадлежащие качество коммунальных услуг, отказ от предоставления информации и т.д. Всего в Инспекцию в 2017 году поступило 12, 5 тыс. обращений. Специалистами инспекции проведено около 4,5 тысяч проверок, выявлено 1897 нарушений, выдано 1822 предписания. По предписаниям инспекции в 2017 году проведен текущий ремонт в 446 многоквартирных домах, выполнен перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги в 150 домах на сумму около 3,5 млн рублей.

К административной ответственности в 2017 году 28 раз привлекалась управляющая компания "Запад", 22 раза – ООО "УютСервисБыт", 21 – ООО "Тюменьремстрой", по 19 – УК "Домовой" и ООО "Комфортный дом", 15 – ООО "ГУФЖ", 12 – ООО "УК по ЖКХ Альянс".

Казалось бы, от услуг таких компаний жильцы должны просто отказаться. Как это сделать рассказывает начальник отдела аналитико-правовой работы Госжилинспекции Тюменской области Ирина Парфенова.

Собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо знать, что они вправе на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным  домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Такое право закреплено в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Следует учесть, что если договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора по истечении каждого последующего года со дня его заключения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Решение об отказе от исполнения договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов  принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Учитывая изложенное, собственники помещений в многоквартирном доме, выбрав способ управления домом и конкретную управляющую организацию, имеют возможность в любое время изменить этот способ управления домом и управляющую организацию по решению общего собрания.

Итак, для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее. Во-первых, провести общее собрание. В повестку общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом.

Во-вторых, в течение 5 рабочих дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в организацию, ранее управлявшую домом, в орган государственного жилищного надзора.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. 

Управляющая организация в течение 3-х рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК, а в случае непосредственного управления таким домом  собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Протокол общего собрания оформляется в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Протокол общего собрания должен быть оформлен не позднее 10 дней с даты егопроведения. В указанный срок необходимо уведомить собственников о результатах проведенного собрания. Нарушения, допущенные при созыве, подготовке и проведении общего собрания могут повлечь оспаривание в суде принятых по его результатам решений теми собственниками, которые не принимали участие в этом собрании или голосовали против принятия такого решения.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо направить в управляющую организацию, правление ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация, правление ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны направить подлинники указанных решений и протокола, в орган государственного жилищного надзора. Орган государственного жилищного надзора на основании заявления управляющей организации, поданного в установленном порядке, вносит соответствующие изменения в реестр лицензий (исключает многоквартирный дом из перечня многоквартирных домов, находящихся в управлении данной управляющей организации).