Квартира внаем: как обезопасить себя от возможных проблем

Снять жилье в Тюмени не составляет труда. В областной столице доступны варианты с посуточным и долгосрочным наймом. При этом собственники не всегда оформляют наем в соответствии с законодательством.  

О том, как правильно закрепить отношения между нанимателем и хозяином квартиры и обезопасить себя от возможных проблем, корреспондент "Тюменской линии" поговорил с адвокатом Тюменской областной коллегии адвокатов Инессой Смирновой и представителем Общественного совета при УМВД России по Тюменской области, членом Ассоциации юристов России Ярославом Ильиным.

- Прежде всего, давайте уточним, кто может сдавать квартиру внаем? Устанавливает ли законодательство какие-либо ограничения?

Инесса Смирнова: Предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем по договору найма вправе собственник или управомоченное им лицо.

Если жилое помещение предоставлено на основе договора аренды или иного договора юридическому лицу, то оно может использовать это помещение только для проживания граждан.

По закону владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников. Сообща владеют и пользуются общим имуществом участники совместной собственности (как правило, супруги), если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие участников совместной собственности предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка.

Проще говоря, стоит убедиться, что сособственники общего имущества согласны с его передачей в чье-либо владение и пользование на определенных условиях.

Нередко бывает, что один из супругов, спорящих о разделе имущества в суде, в ущерб интересам другого сдает общую собственность в пользование третьим лицам, получая от этого доход. Второй пытается этому воспрепятствовать или диктовать свои условия.

Спокойствия квартирантам, при конфликте интересов собственников, не будет. Они вынуждены искать другое жилье.

Актуальные сведения о зарегистрированных правах на недвижимость сегодня получить довольно просто, эту информацию предоставляет Росреестр. Предъявленное "хозяином" квартиры ранее выдававшееся свидетельство о праве собственности может оказаться недостоверным (недействующим). Мошеннические действия – худшая из опасностей для нанимателей.

В поднаем с согласия наймодателя может передать часть или все нанятое им помещение наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения при наличии поднанимателя.   

И, конечно, наймодателям не стоит забывать о своих налоговых обязательствах.

- На что обращать внимание, если помещение сдает не сам собственник? 

И.С.: На его полномочия, которые должны быть указаны в доверенности, и срок ее действия.

Доверенность от имени юридического лица обычно выдается за подписью его руководителя. Доверенность от имени гражданина должна быть нотариально удостоверена.

Также бывают случаи, когда предусмотрена возможность передоверия. При порядке передоверия документ не должен содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности, а срок действия такого не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Условия, на которых предполагается заключить соответствующий договор, могут быть определены в доверенности либо отнесены на усмотрение доверенного лица наймодателя.

Часто по доверенности, выданной другими собственниками, действует один из участников общей собственности.

- Договор найма (аренды) – это основной документ, который регулирует правоотношения между жильцом и владельцем квартиры. Какие нюансы следует учесть при его подписании? 

И.С.: Перед тем, как заключить любую сделку, лучше обратиться за советом к юристу, чтобы правильно понимать ее существо и последствия. И хотя толкование закона требует грамотного подхода, я все же рекомендую ознакомиться с Гражданским кодексом РФ, который оговаривает основные виды договоров и требования к ним, а также ответственность за неисполнение обязательств. Участники правоотношений, которые пытаются самостоятельно их урегулировать, будут хотя бы представлять, какие условия договора являются обязательными, чтобы договор считался заключенным. Какие отнесены на усмотрение сторон, а какие предписаны законом (и, значит, в любом случае будут применены судом), когда и в каком порядке может быть расторгнут договор. Иначе говоря, будут знать меру своей свободы и ответственности.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и подписывается сторонами.

В случае заключения договора на срок не менее года производится государственная регистрация в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если взаимные права и обязанности, а также иные условия договора определены полно и не допускают неоднозначного толкования, риск возникновения разногласий будет меньше, а исход их урегулирования предсказуем.  

Несоблюдение правил может повлечь невозможность судебной защиты интересов или ее недостаточную эффективность.

- На какие пункты договора следует обратить особое внимание?

И.С.: Во-первых, следует четко определить предмет договора, указав точное описание помещения или его части (в необходимых случаях, сославшись на соответствующий план). Это касается как найма жилья, так и аренды нежилых помещений. Если предмет договора не согласован, договор считается не заключенным.  

Нужно четко оговорить условия, касающиеся цены договора, причем определить, что есть плата за наем (арендная плата), а что - иные расходы, которые обычно возлагаются на нанимателя (арендатора) - например, коммунальные платежи, расходы на связь и Интернет, уборку помещения. Необходимо составить акт приема-передачи имущества, достаточно подробно отразив состояние помещения (особенно при улучшенной, дорогостоящей отделке); можно приложить фотографии. Если с помещением передается какое-либо имущество – мебель, бытовая техника, посуда, оборудование – его тоже следует описать. В случае спора о состоянии имущества при его возврате нанимателем (арендатором) будут соответствующие доказательства.

Важно точно фиксировать действия сторон при исполнении договора, прежде всего – внесению платы за пользование помещением и иных платежей. Если расчеты наличными подтверждаются распиской наймодателя в получении денег, должна быть указана сумма (лучше прописью),  период, за который она вносится, и назначение платежа. При оплате посредством банковских карт стоит направлять соответствующее сообщение наймодателю.  

Споры, и как следствие судебные тяжбы, обычно связаны с платой за пользование помещением, изменением наймодателем цены, досрочным расторжением договора, причинением вреда наймодателю, не освобождением помещения при окончании срока пользования.  

-  Каковы рекомендации наймодателю при выборе нанимателя, арендатора? 

Ярослав Ильин: Прежде всего, если речь о сдаче квартиры не на день или два, а на более длительный срок, нужно проявить внимание. Посмотреть паспорт человека, которого вы пускаете в дом, расспросить, чем он занимается, по какому делу приехал. Если замечаете странности – например, наниматель не хочет показать свои документы или оформить договор, или просит заключить договор от чужого имени - насторожитесь, даже если он готов компенсировать отсутствие бумаг более высокой платой.

В прошлом году в Тюменской области правоохранители задержали банду, которая организовала целую сеть уличных попрошаек. Этих людей – около десятка человек – заселили в съемную квартиру. Владелец мог не знать о том, кто проживает в его жилье. 

- Как себя обезопасить на стадии подписания договора?

Я.И.: В договоре найма или аренды можно прописать условие о том, что владелец недвижимости проконтролирует использование по назначению жилого помещения, соблюдение порядка, бережного использования общего имущества.

Однако следует заранее оговорить время визита и избегать прихода в другой час или в отсутствие нанимателя, потому что за этим могут последовать претензии съемщика о нарушении, например, личной или семейной тайны.

- А что делать в случае, если договор уже заключен, но у владельца появились сомнения в законопослушности жильца?

Я.И.: Если есть основания полагать, что деятельность человека может представлять угрозу для правопорядка, необходимо уведомить компетентные органы. Например, обратиться в полицию по телефону доверия, это нормальная практика.

К сожалению, бывают ситуацию, когда жилье снимают для преступной деятельности и размещают там притоны, поэтому владельцу надо быть бдительным и помнить об ответственности (Ст. 205.6 УКРФ "Несообщение о преступлении" - прим. ред.)

Если вы намерены пустить в свою квартиру иностранца, необходимо учесть некоторые нюансы. В частности, существует установленный порядок предоставления жилого помещения иностранным гражданам, за нарушение которого предусмотрена ответственность (ст. 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушения – "Нарушение правил пребывания в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства" - прим. ред.).

- Судя по вашей практике, по какой причине чаще всего происходят судебные разбирательства в сфере найма недвижимости?

И.С.: Большинство споров касаются оплаты. В частности, арендаторы или наниматели покидают помещение без окончательного расчета с собственником. Избежать этого можно, установив предоплату при определении периода, за который вносится очередной платеж. Споры возникают и из-за неясной формулировки, что относится к арендной плате, а что сверх нее – к иным платежам, а также вследствие ненадлежащей фиксации расчётов по договору.

Из-за того, что стороны не подписали акт приема – передачи и не указали состояние помещения при разрешении спора в суде было трудно доказать факт передачи имущества во владение и пользование ответчика и последующее ухудшение его состояния по сравнению с естественным износом.  

Был следующий случай: собственник сдал квартиру семье с инвалидом-колясочником и те для удобства передвижения стесали топором все пороги и столь же варварским способом расширили дверные проемы. Оставив помещение в таком виде и не лучшем санитарном состоянии, не расплатившись до конца, квартиранты выехали в неизвестном направлении, прихватив часть чужих вещей. Пришлось обращаться не только в суд, но и в полицию.

Я.И.: Часто размолвки случаются в связи с тем, что наниматели не берут у наймодателя расписку в простой письменной форме о передаче денег. В ней должна быть указана сумма, а также зафиксировано, за какой период произведен платеж. Желательно, чтобы крупные суммы передавались в присутствии свидетелей, в особых случаях не исключено ведение аудио- или видеозаписи. Если есть сомнения и позволяет договор, возможно, сначала имеет смысл ограничиться только задатком. Эти меры помогут обезопасить себя, потому что вернуть уже выплаченные деньги будет непросто.

И.С.: В случае трений между сторонами важно, чтобы все общение по договору было письменным, чтобы можно было ссылаться на переписку - какая сторона о чем просила, было ли это исполнено. Напомню, что если наниматель не хочет съезжать, то нужно помнить о том, что выселение проводится в судебном порядке. Пусть это займет больше времени, но самоуправством заниматься не следует во избежание встречных обвинений. На практике между моментом иска и решением о выселении может пройти от 2 до 3 месяцев. Но это законный вариант.

Я.И.: В любом случае, главный совет – внимательно читайте договор найма (аренды). Если есть непонятные или спорные моменты, не доверяйте устным заверениям противоположной стороны. Возьмите время на обдумывание и, возможно, консультацию с юристом.

К сожалению, практика показывают, что абсолютное большинство граждан подписывают документ не глядя, не читают их вдумчиво, верят на слово и бьют тревогу после того, как поставили подпись. Документ, конечно, может быть признан недействительным, а сделка ничтожной, но только если нарушены требования закона. В остальном обеим сторонам следует помнить о свободе договора.  

Татьяна Ковалева