В Тюменской области начаты работы по капремонту многоквартирных домов с замены лифтов
Около 900 домов капитально отремонтируют в Тюменской области в 2016 году. На ремонт будет потрачено более 2 млрд рублей.
Такими планами поделился с обозревателем "Тюменской линии" директор департамента жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области Павел Перевалов, подводя итоги первых девяти месяцев реализации одной из самых амбициозных и столь же волнующих населения программ - региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Тюменской области на 2015–2044 годы. Это были, по его словам, месяцы поиска оптимальных решений сложнейших организационных и технологических проблем.
"Первый краткосрочный план утвержден сроком на год. С 1 января 2017 года планирование станет только трехгодичным. А первый план мы осознанно сделали не очень объемным: 289 многоквартирных домов, в том числе 149 домов в областном центре. Определено финансирования в размере 747 млн. рублей. Нам необходимо было на практике обкатать все те решения и подходы к системе, по которой еще никто в стране не работал – это абсолютно новая система", - отметил Павел Перевалов.
Первый краткосрочный план находится в стадии реализации, а в департаменте уже разрабатывается второй. "Он уже в два раза более амбициозный, чем первый план. В работу будет включено еще около шестисот домов и предусмотрено финансирование в объеме 1,5 млрд рублей. Это тоже годовой план, и у нас получается в 2016 году наложение двух краткосрочных планов. Таким образом, в общей сложности в 2016 году в капремонте будет задействовано уже примерно 900 домов, и примерно 2,2 – 2,3 млрд рублей", - пояснил Павел Перевалов.
Первую платежку собственники квартир и служебных помещений в тюменских многоэтажках получили в июне. И в первый же месяц сборы составили 51% от начисленных средств. И это можно считать несомненным успехом служб и специалистов, ответственных за реализацию программы – проведена широкая и внятная разъяснительная работа.
Многие российские регионы стартовали с гораздо более низкими показателями – 5 -17% сборов за первый месяц.
"Причины неплатежей были разными, - отмечает Павел Перевалов. - Во-первых, собственники жилья столкнулись с чем-то новым, и кто-то, не понимая ситуации, не обладая всей информацией, протестовал таким образом. Но таких на самом деле было немного. Чисто технические проблемы на первых порах возникали в тех муниципалитетах, где не работает ТРИЦ – не было полной базы данных собственников помещений, которым нужно было доставить платежку. Все последующие месяцы прошлого года процент сборов неуклонно рос: 60, 65, 70, 74. И вот уже за декабрь объем сборов составил почти 85%".
О том, что недоверие населения к новой программе преодолено, свидетельствует и тот факт, что подавляющее большинство собственников – 96% - копит деньги на счете регионального оператора. У такого способа накопления денег на капитальный ремонт многоквартирных домов, по убеждению директора областного департамента ЖКХ, только один минус: сроки ремонта той или иной конструкции дома нельзя изменить по воле каких-либо заинтересованных сторон.
"Капитальный ремонт того или иного конструктивного элемента дома гарантирован в сроки, установленные региональной программой", - подчеркнул Павел Перевалов. Объективность этой программы, по его словам, по-прежнему остается одной из самых острых тем.
"Люди зачастую уверены, что ремонт их дома, отложен на более поздние сроки несправедливо. Но я еще раз хочу подтвердить, что система выстраивания очередности ремонта объективна, хотя и может казаться несправедливой, - поясняет Павел Перевалов, - Но существует столь же объективная проблема: большое количество многоквартирных домов на момент утверждения региональной программы и входа в эту новую систему уже требовали капитального ремонта. Причем многие из них требовали этого капитального ремонта уже достаточно длительный период. Поэтому, на первых порах, работая в этой новой системе, нам предстоит решить проблему накопленных недоремонтов и таких домов гораздо больше, чем мы можем отремонтировать в ближайшие несколько лет. Нам предстояло выстроить некую очередь из домов, требующих ремонта. В основу системы объективной очередности легли несколько критериев. Попробую на примере одного из них объяснить суть и объективность системы. У нас есть такой критерий, как количество лет, которые прошли с момента, когда тому или иному конструктивному элементу дома потребовался капитальный ремонт. Например, если кровля служит 25 лет, а у нее нормативный межремонтный интервал 15, то количество лет без необходимого капитального ремонта – десять. А есть другая кровля из другого материла, которой тоже 25 лет, но у нее межремонтный интервал не 15, а 20 лет. И этот срок без капитального ремонта у нее составляет уже не десять, а 5 лет. Таким образом, в первую очередь должна быть отремонтирована кровля, у которой срок простоя больше. И в этой части система объективна и справедлива по всем абсолютно показателям. Я только об одном критерии сказал, а вообще, эта целая система, которая позволяет составить итоговый рейтинг конструктивных элементов. Да, эту систему придумали люди, но ее объективность в том, что, будучи единожды придуманной, она применяется ко всем домам, включенным в региональную программу одинаково. И сегодня ни у кого нет возможности вмешаться в работу этой системы и по своему усмотрению тот или иной дом передвинуть на более ранние или более поздние сроки".
Конечно, у собственников, которые решили копить средства на специальных счетах, больше возможностей по оперативному управлению своими средствами – они могут принять решение и провести ремонтные работы раньше, чем это предусмотрено региональной программой. Но тогда и взносы на спецсчет должны быть больше, чем установлено нормативом. Потому что касса взаимопомощи, которой собственно и является счет регионального оператора, к ним на помощь не придет.
"По размеру минимального взноса сказано уже немало. Он объективно рассчитан, исходя из тех средств, которые необходимы для реализации региональной программы в 30-летнем периоде. Естественно с учетом того, что часть этих средств, необходимых на капитальный ремонт, будет давать бюджет. Бюджет как субсидировал работы по капитальному ремонту многоквартирных домов, так и будет субсидировать", - отметил Павел Перевалов.
Повышение платы за капитальный ремонт, по его словам, в 2016 году в Тюменской области не предусмотрена, хотя такая возможность по закону есть, и многие регионы уже заявили об индексации минимального размера взноса на капитальный ремонт.
"В более отдаленную перспективу мы пока заглядывать не будем, но мы работаем над тем, чтобы и в 2017 году не возникла необходимость индексировать минимальный размер взноса на капитальный ремонт. У нас выработан целый ряд механизмов, которые смогут нам в этом помочь. Здесь может помешать только объективный рост цен на материалы, которые нужны для капремонта, стоимости самих работ, механизмов", - считает Павел Перевалов.
В первую очередь, ведется работа по поиску оптимальных схем размещения заказов на выполнение работ по капитальному ремонту. Функции технического заказчика переданы от регионального оператора органам местного самоуправления, которые, формируют лоты, группируя дома и конструктивные элементы, а капитальный ремонт проводится именно по отдельным конструктивным элементам, проводят торги, определяют заказчиков, контролируют выполнение работ, совместно с собственниками и региональным оператором принимают работы.
"Простой пример, если размещать заказ на проведение капитального ремонта кровли одного дома, то подрядчик, выигравший конкурс, купит необходимые материалы в самых минимальных объемах и по розничным ценам. А если сформировать лот из 10-20-30-50 кровель, то подрядчик уже может идти договариваться на большие объемы с оптовым поставщиком и там цена будет уже совершенно другая. И этими возможностями технические заказчики в лице органов местного самоуправления, обязательно должны воспользоваться. По-хозяйски, с умом, чтобы оптимально эти деньги использовать", - рассказал Павел Перевалов.
На оптимизацию расходования средств направлено и еще одно принципиальное требование новой системы: все строительно-монтажные работы будут осуществляться только на основании проектно-сметной документации, разработанной в соответствии с требованием законодательства, предполагающими инструментальное обследование объекта, инженерно-технические расчеты, подготовку чертежей, и составление на их основе сметной документации. Так, чтобы это был в полном понимании законодательства, проект.
"Раньше зачастую все ограничивалось визуальным осмотром и составлением дефектной ведомости. Без всяких расчетов и чертежей. В ходе самих работ выявлялось огромное количество неточностей и дефектов, которые в ходе осмотра заметить просто невозможно, и итоговая стоимость объекта могла значительно отличаться от того, что изначально закладывалось. Причем как в большую, так и в меньшую сторону, - рассказал Павел Перевалов.
В связи с этим, во всех муниципалитетах в первую очередь идут торги по определению подрядных организаций, которые разработают проектно-сметную документацию. Потом будут объявляться торги на выполнение строительных –монтажных работ.
"Исключение составляют лифты в городе Тюмени. На них уже есть проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с требованием закона. И работы по замене лифтов в Тюмени уже начались. По некоторым домам еще проходят конкурсы, заключаются контракты. Всего в этом году будет отремонтировано 155 лифтов. Летом начнем ремонтировать 122 кровли. Этому предшествовала очень серьезная чуть ли не круглосуточная полуторагодовая работа. Нам радостно это сообщить, потому что определенная доля недоверия к системе все еще существует", - подчеркнул Перевалов.
Особенно это недоверие проявляется при утверждении собственниками стоимости ремонтных работ. Как правило, люди считают, что их крышу или фундамент можно вполне отремонтировать и за меньшие деньги.
"Существует трехступенчатая система контроля объективности цены вопроса, - поясняет Павел Перевалов, - Жилищным кодексом определено понятие предельной стоимости работ по капитальному ремонту. Это такой самый первый контрольный показатель. Он рассчитывается по укрупненным показателям: выводится, сколько в принципе может стоить капитальный ремонт какого-то элемента, например, кровли. Потом, когда мы видим конкретный дом, у которого 500 квадратов определенного типа кровли, мы перемножаем и видим контрольный показатель, сколько может стоить капитальный ремонт именно этой кровли. И понимаем, что та смета, прикидочная, которая составлена по результатам визуального осмотра, она не может быть ни при каких обстоятельствах выше этой предельной стоимости. Это первый момент. Далее, эту смету, по закону мы обязаны предъявить собственникам, которые имеют право рассмотреть и утвердить необходимость проведения работ. И только после этого мы имеем право заказать необходимую проектную документацию. Потому что пока работа не одобрена собственниками, мы не имеем права двигаться дальше. Это не самый изящный вариант, поскольку точных данных на этот момент еще нет. Но, благо, законодательство меняется, и я думаю, что что-то будет придумано, в том числе и с нашей помощью".
Когда собственники утвердили стоимость работ, заказывается проектная документация. Она принимается заказчиком, и это второй контрольный момент. Только на основании проектной документации выполняются все работы, и по определенной ею стоимости. И третий очень важный контрольный момент, впервые примененный в Тюменской области – это страхование строительно-монтажных рисков.
"Каким бы жестким не был порядок отбора подрядчиков для проведения капитального ремонта, возможно, что какая-то организация даже обладающая сегодня всеми необходимыми признаками, через год-другой, в силу тех или иных, объективных или субъективных причин, перестанет существовать, а срок гарантии по капитальному ремонту 5 лет. И здесь нам очень помогает механизм страхования: подрядная организация, которая выиграла конкурс на выполнение строительно-монтажных работ по разработанной проектной документации, обязана застраховать этот договор, и свои по нему гарантии на пятилетний срок в страховой компании. При чем, это солидные страховые компании. У нас требование о наивысшем рейтинге страховых компаний введено в порядке подбора подрядчиков. И вот на этой стадии уже теперь не региональный оператор, не подрядная организация, не органы местного самоуправления, а вообще сторонние эксперты, которые дорожат своим именем, прежде, чем застраховать, оценивают стоимость работ. Они смотрят, хватит ли этих средств на выполнение работ, нет ли каких-то перегибов в самом контракте, в ту или иную сторону. Иначе они просто не застрахуют, им это неинтересно. Терять доброе имя, терять деньги. И это третий контрольный момент того, что все расчеты сделаны правильно. При чем это абсолютно экспертное мнение, никем не ангажированное", - сообщил Павел Перевалов.
Глава областного департамента ЖКХ уверен, что ввод этого механизма страхования гарантирует высокое качество ремонтных работ. Страховые компании уже включились в эту работу.
Не остались исполнители региональной программы капитального ремонта в стороне и от очень актуального тренда нынешнего времени, общественного контроля.
"В обязательном порядке мы взаимодействуем с народным фронтом. Они внимательно смотрят за нашей работой, мы стараемся объяснить все свои подходы, все те ноу-хау, которые только мы используем. Это общение происходит постоянно. При фонде капитального ремонта, и при департаменте ЖКХ Тюменской области созданы общественные советы. Общественный совет при фонде капитального ремонта занял очень активную позицию. Это люди, которые абсолютно на общественных началах занимаются очень большим объемом разъяснительной работы. Ездят по всем районам. Я такого, честно говоря, не ожидал. И можно только поблагодарить этих людей. Они овнимательно рассматривают и стоимость работ. Это уже четвертый уровень контроля", - рассказал Павел Перевалов.
В департаменте рассчитывают, что общественники примут участие и в приемке выполненных работ. Но главным участником оценки и приемки работ, будет конечно, собственник. Без реальной подписи, без реального одобрения собственниками выполненных работ, ни копейки никому оплачено не будет. Это самая принципиальная позиция во всей новой системе капитального ремонта многоквартирных домов.
Борис Олейник
